Порядок образования земельных участков

Для организации своей жизнедеятельности человек использует территории. Земля как ресурс, расходуется нарастающими темпами, поэтому государство оставляет за собой право регулирования земельных отношений, связанных с образованием и оформлением в собственность вновь создаваемых наделов. Ситуация на сегодняшний день довольно проста: бесхозных территорий, не учтенных в едином государственном реестре, практически нет. По этой причине образование земельных участков становится невозможным без согласования с государственным или муниципальными органами. По сути, каждый новый земельный участок — это результат перераспределения общего фонда. При этом сопутствующими процедурами будут подготовка объекта к совершению сделки – перевод в соответствующую категорию, установление границ и подготовка к совершению юридической сделки.

Правила образования земельных участков – от соискания до государственной регистрации

Для того, чтобы создать новые территории, на которых можно будет осуществлять разрешенную законом деятельность, будущим собственникам необходимо обратиться в соответствующие органы государственной регистрации (кадастровые службы), выяснить, к какой категории земель относится избранный участок и подать заявление. Ситуация может быть обратной – можно обратиться как соискатель на землю, которая может быть выделена в пользование. Образование земельных участков подразумевает создание нового объекта (выдела) недвижимого имущества. Сделать это можно двумя способами:

• Образовать новый надел из уже имеющегося фонда земель путем объединения, перераспределения, выдела или раздела;
• Заявиться на землю, которая не находится в эксплуатации (оформлена как государственная или муниципальная) и освоить ее;
• Земельный кодекс предусматривает создание искусственных участков. Под такими объектами подразумеваются сооружения, размещаемые на водных ресурсах.

Каждый участок, учтенный в кадастровых службах, имеет обозначенные границы, за пределами которых может начинаться земля совершенно другого вида (категории). Это тоже необходимо учитывать перед тем, как разворачивать на ней какую-либо новую деятельность. Образование земельных участков в указанном случае будет не что иное, как постановка на учет нового объекта имущественных прав. Правила предписывают инициатору оформить такой участок в собственность. По завершении юридической процедуры перераспределения или выдела участка в собственность, он может выступать как объект, в отношении которого могут совершаться сделки (купля-продажа, аренда).

Образование земельных участков как форма соглашения с остальными участниками

Для того, чтобы получить в пользование новый надел земли, созданный в результате перераспределения, раздела, объединения, выдела, необходимо оформить письменные соглашения с землепользователями, арендаторами, держателями залога и прочими субъектами, имеющими права на обременение. Необходимость такого требования отпадает при соблюдении следующих условий:

• Образование земельных участков осуществляется путем выдела их из имеющегося фонда, находящегося в ведении государственных и муниципальных органов;
• Изменение границ, регистрация права собственности или получение возможности проведения работ на рассматриваемом участке происходит на основании решения суда, которое предусматривает обязательный порядок получения новых форм собственности на землю после объединения, перераспределения, выдела или раздела;
• Образование земельных участков, в том числе искусственных, происходит в результате изъятия их оборота (пользования) частными лицами и организациями при соблюдении установленных законодательством условий и требований. Если собственник отказывается пописать соглашение, выносится решение суда.

Если необходимо зарегистрировать участок с изменением границ надела, находящегося в собственности у нескольких лиц (по долям), необходимо будет подготовить документы, в числе которых будет соглашение между собственниками. Споры в отношении образования новых участков путем выдела, объединения, раздела рассматриваются в суде.

Требования, который предусмотрены действующим законодательством при образовании земельных участков

Способы образования земельных участков по своей сути являются довольно простыми, но при этом инициатору создания новой территорий, на которой планируется проведение работ и других мероприятий, необходимо будет учесть целый ряд требований, обязательных для выполнения:

• Получить согласия всех владельцев долей земельного участка. Зафиксировать решение собственников необходимо в письменном документе.
• Перед тем, как планировать изменение границ уже имеющихся участков, необходимо сопоставить настоящее предназначение земель и планируемое. Если они не совпадают, потребуется соответствующее решение о переводе земель в другую категорию. После этого соискатель сможет получить право на регистрацию права собственности на земельный участок или его долю (если инициаторов несколько).
• Вновь образуемые земельные наделы не должны выходить за пределы или не нарушать границы соседствующих территорий, уже занятых строениями, объектами инфраструктуры.

Определение границ многоконтурного участка

В современном законодательстве предусматривается такое понятие, как многоконтурные участки. Они состоят из нескольких наделов соответственно или иметь включения других владельцев. Проще говоря. Это участки, окружность которых не смыкается. Регистрация прав собственности таких участков не имеет существенных отличий от оформления аналогичных вещных прав. на практике такими объектами могут являться частные владения, разделенные дорогой или другими элементами инженерно-технических сооружений.

На такие участки присваивается только один кадастровый номер (даже если надел разделен между собственниками по долям). Совершение сделок осуществляется в отношении всех частей многоконтурного участка одновременно при наличии соглашения между всеми собственниками. На счет образования таких участков имеется еще одно требование: все доли земли должны располагаться на одной территории (в пределах одного населенного пункта)

Документы, которые могут стать основанием для создания новых по существу наделов

• Межевой проект, составленный согласно плану строительства города или населенного пункта. На его основании могут образовываться участки, которые предоставляются для освоения новых территорий или для ведения сельского хозяйства.
• Проекты строительства, в которых содержится информация по лесным участкам, водным территориям.

Схема размещения границ земельных участков

Выделение участков из земель, относящихся к фонду территорий сельскохозяйственного назначения

Формирование новых по существу участков земли из фондов другого целевого назначения может происходить в качестве выделения доли владения собственнику или группе собственников для реализации или предоставление площадей в аренду, увеличения границ для ведения домашнего (личного) хозяйства или создания предпринимательского надела с целью получения прибыли.

Основанием для получения надела из фонда сельскохозяйственных земель является постановление о выделении земель. Такое решение вправе принять все собственники долей одновременно на общем собрании. На сходе владельцев также определяются границы (расположение) участка, который планируется к выделению под использование.

По сути, решение на получение нового надела, представляет собой некую форму соглашения. Если не удается прийти к согласию, собственник доли может оповестить все владельцев и одновременно публиковать информацию о своем намерении в средствах массовой информации. Если в течение месяца просьба соискателя о выделении участка не была опротестована в течение месяца со дня опубликования, считается, что наделом можно пользоваться. С этого момента начинается отсчет трех лет, в течение которых территория должна быть полностью освоена.

Вне зависимости от выбранного способа образования новых земельных участков, право на совершение юридических сделок всегда остается за правообладателем. Приобретенное право пользования землей ограничивается законодательными нормами.