Объединение специализированных юристов
по земельным вопросам
Соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд может происходит только на добровольной основе. Но для этого должна быть определенная цель. Выделяют следующие основные цели:
Эта цель может использоваться в соответствии со статьями 49 и 56.2 Земельного кодекса, а также ст. 279 Гражданского кодекса. По данному основанию земельные участки изымают только в исключительных ситуациях. В зависимости от имеющихся нужд, выкуп будет осуществляться от имени государства, одного из субъектов или муниципального образования.
При этом правообладатель получает письменное уведомление о планируемом запуске изъятии. Оно отправляется тем органом, который принял соответствующее решение об изъятии земельного участка. По отношению к данному объекту устанавливаются сервитуты, которые представляют собой ограничения по их использованию. Должно быть указание, будут эти сервитуты временными или постоянными. Как правило, устанавливается ограничение на сделки до перехода земельного участка в собственность государственного или муниципального органа.
Обратите внимание! Сервитуты должны иметь строго ограниченный срок. Он устанавливается в отношении земельных участков, расположенных в границах земель, которые зарезервированы государственными органами. При этом установленный период не может превышать срока, который необходим на резервирование подобных земель.
Взамен изъятой недвижимости дается возмещение. Если определяется размер возмещения, в него должна входить как рыночная цена земельного участка, так и цена построек, возмещение упущенной выгоды и убытков. Размер и сроки возмещения должны определяться на основе принятого соглашения.
Если есть согласие правообладателя, взамен он может получить не только компенсацию, но и аналогичную собственность. При этом стоимость может быть зачтена, а остаток средств будет перечислен собственнику. Указание об этом содержится в п. 3 ст. 281 Гражданского кодекса. А стороны должны прийти к общему соглашению.
Существует вероятность изъятия земельного участка, если он используется не по назначению. Это случается обычно, если участок предназначается для сельскохозяйственной деятельности, жилого или иного вида строительства. При этом он не используется в течение трех лет или в течение более длительного срока. Эта цель является основной, когда принимается решение по изъятию.
При этом не учитывается период, когда участок было невозможно использовать в результате стихийных бедствий или иных ситуаций, которые исключают возможность эксплуатации. Это положение устанавливается статьей 284 Гражданского кодекса РФ. Устанавливаются сервитуты, чтобы с участком не производили каких-либо действий по его ухудшению.
Земельный участок могут изымать у собственника, если он регулярно используется участок в нарушение установленных законодательных норм. Например, это может быть использование не по целевому назначению. Также это применимо, когда действия намеренно снижают плодородность почв или причиняется вред природе. Данное положение устанавливается на основании ст. 285 ГК РФ.
После того, как подобный земельный участок будет изъят, осуществляется его административное обследование. Оно необходимо в том случае, если участок планируется к передаче гражданам. В ходе процедуры орган земельного надзора должен проверить способы использования и состояние земли. Если будут выявлены нарушения, правообладателя могут привлечь к административной ответственности. Только затем осуществляется его предоставление другим лицам.
Если осуществляется изъятие в порядке реквизиции, данные действия осуществляются на основе ст. 50 Земельного кодекса РФ и ст. 243 Гражданского кодекса РФ. Процедура конфискации осуществляется у правообладателя в результате вступившего в силу судебного решения. При этом речь идет о санкции за уже совершенное правонарушение или преступление. Взамен ничего не будет предоставляться. А до момента полного изъятия устанавливаются сервитуты.
Изъятие в порядке реквизиции осуществляется на основе статей 242 Гражданского кодекса РФ и 51 Земельного кодекса РФ. Процедура изъятия осуществляется в порядке реквизиции на основе уполномоченного на это исполнительного органа государственной или муниципальной власти. Подобные действия возможны в процессе стихийного бедствия, аварии или при других обстоятельствах, которые являются чрезвычайными. При этом устанавливаются сервитуты, ограничивающие вероятность использования земельного участка.
Важно! Сервитуты в этой ситуации носят временный характер. После снятия необходимости в данном объекте, он возвращается законному владельцу. Если же по истечении установленного времени участок вернуть не получится, взамен правообладатель получит компенсацию рыночной стоимости. Если у правообладателя появится желание, он может настаивает на предоставлении равноценного объекта.
Учтите, что изъятие участка происходит не так часто. По этой причине нет необходимости беспокоиться об этой проблеме заранее. Но если данная процедура была запущена, важно позаботиться, чтобы все документы были в полном порядке. У вас должен быть кадастровый план, содержащий кадастровый номер. По нему можно с абсолютной точность понять, где находится участок, определить его точную площадь и границы владений. Предоставление этих данных необходимо, если вы хотите получить соответствующую компенсацию.
Помните, что устанавливаются сервитуты. Они не позволяют распоряжаться подобным участком в полной мере. Сервитуты обезопасят государственный орган от дальнейших действий по продаже или длительной аренде объекта. Взамен должны предоставить аналогичный объект или возместить рыночную стоимость. По этой причине лучше нанять собственного независимого оценщика, который выдаст соответствующий документ. В этом случае быстрее достигается соглашение. А сервитуты обычно носят временный характер.
Если вы ведете какой-то вид коммерческой деятельности на занимаемой территории, покажите весь оборот и получаемую прибыль. Не стоит ее занижать или минимизировать. Данные суммы станут основанием для компенсации по упущенной выгоде. Но вы должны помнить, что у вас в данном случае должны быть все документы о ведение предпринимательской деятельности и декларации, которые необходимо сдавать в налоговый орган. В противном случае возмещения не будет.
Также оплачиваются расходы, которые возникнут в связи с переездом и обустройством, а также соответствующей подготовкой нового участка. Важно, чтобы вы сами предоставляли все расчеты. Они не должны быть завышенными, но и не стоит их занижать. В данном случае вы с наибольшей вероятностью получите хороший размер компенсации.
Если у вас есть заключенные долгосрочные контракты, по котором имеются конкретные обязательства, следует произвести расчет недополученный прибыли. В этом случае ее в обязательном порядке должны компенсировать. При этом вы должны учитывать, что подобные документы рассматриваются очень придирчиво. По этой причине вы должны максимально точно рассчитывать все суммы и основания для выплаты. Они будут проверяться сразу же по нескольким направлениям.
Всегда необходимо учитывать, что в судебной инстанции вам будет противостоять не просто физическое или юридическое лицо, а государственные или муниципальные органы. Защитой их интересов занимаются штатные юристы. И судебные органы часто принимают сторону государственных структур. Поэтому все ваши документы должны быть в порядке. Они должны быть исчерпывающими, убедительными и безупречно составленными.
Документы следует готовить заранее, так как их сбор и заполнение могут занимать длительное время. А процедура изъятия ограничена и занимает около 3-х месяцев. Не будет лишним, если вы позаботитесь о собственной юридической поддержке. Помимо адвоката, ваши интересы в судебной инстанции должны отстаивать и другие специалисты. Это могут быть архитекторы, геодезисты, инженеры, риелторы и даже агрономы. В этом случае ваша защита будет наиболее полной, а возмещение убытков – наиболее приемлемым.