Объединение специализированных юристов
по земельным вопросам
Отчуждение части земельного участка или полного участка регламентируется на основании статьи 52 Земельного кодекса. В соответствии с гражданско-правовыми нормами и установленными правилами, отчуждение собственности может происходить в виде принудительной или добровольной передачи другим лицам. Но оно также осуществляется без согласия правообладателя.
Правовые сделки, которые связаны с передачей земли или здания иному лицу, должны осуществляться непосредственно с передачей собственности в установленном законом порядке. Например, передача может осуществляться в виде передачи доверительного управления, доверенности или аренды. Данные сделки не будут считаться отчуждением недвижимого имущества.
Что касается отчуждения участка или здания, необходимо правильно составить договор и собрать необходимые документы. Кроме договоренностей, основанием для запуска процедуры может использоваться судебное решение или административный акт. Процедура в этом случае будет носить принудительный характер.
При отчуждении важно учесть ограничения по оборотоспособности, которые установлены законом. Это относится к отдельным землям, полностью изымаемым из гражданского оборота. Это могут быть следующие виды земель:
Также это могут быть участки, которые были ограничены в обороте. Так, это могут быть участки земли, которые необходимы для нужд связи или входят в лесной фонд. В этом случае устанавливают ограничение, которое определяются законодательно. Но для этого потребуются определенные документы.
Существует несколько видов отчуждения, среди которых можно выделить следующие:
Добровольная процедура предполагает отчуждение участка собственником. В этом случае он свободно распоряжается собственность. Допускается сделка в следующих вариантах – купле-продаже, завещания или мены. Важно, чтобы она была оформлена со всеми требованиями, которые отражены в законодательстве.
Если используется принудительное отчуждение, согласие собственника не требуется. В качестве такого примера может выступать конфискация имущества по приговору суда. Также это может быть изъятие участка для определенных государственных или муниципальных нужд. В данном случае допускается передача новым правообладателям безвозмездно или на платной основе. Таким же образом передаются и здания, находящиеся на участке.
Если речь идет о возмездном отчуждении, правообладателю выплачивают финансовую или другую компенсацию. Это может быть и предоставление участка со сходными характеристиками. При этом должны соблюдаться нормы гражданского права, которые относятся к процедуре регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 52 Земельного кодекса, устанавливаются условия и порядок отчуждения земельного участка. Основным условием для отчуждения становится передача собственности как принудительно, так и в добровольном порядке. Если используется добровольная процедура, она может осуществляться только на основе гражданского-правовых сделок. А принудительная процедура допускается только на основе решения суда или административного акта.
К основному условию отчуждения относят учет оборотоспособности земли согласно законодательству. Это могут быть отдельные территории, на которые наложено ограничение. Среди них выделяют земли лесных фондов или земли, которые целенаправленно выделяются для нужд связи. Также речь может идти о полностью изымаемых участков, которые нельзя использовать в гражданском обороте.
Если было выявлено, что участок относится именно к таким территориям, государственный или муниципальный орган обязан его изъять. Для этого готовятся соответствующие документы и используется определенный порядок действий. При этом правообладатель участка получит соответствующую компенсацию. Ему необходимо заранее подготовиться к завершению процедуры. У него есть возможность получить компенсацию не только за землю, но и за расположенные на ней здания.
Земельные участки и здания на них являются объектами недвижимости. Они отчуждаются в строгом соответствии с гражданским законодательством в разделе процедуры регистрации сделок с недвижимостью. Порядок действий определяется федеральным законом 3 122 от 21 июля 1997 года. Он прописывает, каким должен быть договор.
Отчуждение земельного участка и здания связано с необходимостью осуществления следующей последовательности действий:
Обратите внимание! Право собственности на участок земли и здания возникает только на основе регистрационных действий. Пока процедура не будет полностью завершена, исполненной обязанность по отчуждению участка считаться не будет. Поэтому так важно довести процедуру до конца.
Часть участка может стать объектом обязательных прав. Но она не может превратиться в объект вещных прав. А часть участка не может выступать в качестве собственности иного правообладателя, а не владельца целого участка. Перед тем, как начать процедуру отчуждения части земли, необходимо определить границы. Именно в этом призваны помочь кадастровые работы. В результате формируется новый участок, который будет выступать только в качестве самостоятельного объекта по вещным правам. Учитываются и здания, установленные на нем. А договор должен подробно описывать особенности такой сделки.
Часть земли может выступать в качестве договора аренды, обеспечения по ипотеке или ссуде. А правообладатель всего участка не может передавать его по договору аренды или закладывать его. Что касается кадастрового плана, в нем указываются такие параметры, как площадь и расположение представленной части участка. В обязательном порядке ей присуждают кадастровый номер. Когда регистрируется договор аренды, его дополняют планом границ на целый участок. При этом точно указывается та часть, которая сдается в аренду. В результате, за собственником сохраняются права на землю и здания. При этом часть земли будет обременена арендой.
Ограничение может касаться того участка, который находится в зоне проезда или прохода, месте прокладке коммуникаций или линий электропередач. Если же ограничение относится только к части земли, это отражают документы. При этом ограничения накладывают на весь участок.
В результате, процесс отчуждения станет возможным только во время перехода к новому правообладателю права собственности. Основанием для такого перехода при этом становится договор. А правовые последствия будут возникать со времени его официальной регистрации. Часть земли может оформляться и регистрироваться только в качестве полностью самостоятельного объекта.