Расторжение договора по инициативе арендатора

Аренда земельного участка – это юридическое соглашение между двумя субъектами о передаче надела во временное пользование за арендную плату. Договор действует до тех пор, пока не истечет его срок. Однако, бывает и так, что прекращение аренды земельного участка происходит в одностороннем порядке. Как правило, заинтересованным в расторжении лицом выступает арендатор – лицо, осуществляющее временное пользование земельным участком в хозяйственных или иных нуждах.

Досрочное прекращение арендного договора предполагает два способа решения вопроса: мирное урегулирование (путем соглашения) и судебные тяжбы (постановление суда о расторжении договора).

Нормативно-правовые основы договора аренды

Договор аренды земельного участка относится к гражданским договорам. Субъектами соглашения выступают арендодатель и арендатор. Особенности заключения гражданских договоров регулируются Гражданским кодексом РФ. В частности, ст. 620 ГК РФ устанавливает, что срок расторжения договора может быть прописан в заключенном соглашении и подлежать изменению по усмотрению сторон:

• В случае, если участники договора прописывают процедуру расторжения, следует отобразить, имеют ли они право на досрочное прекращение соглашения.
• При отсутствии положения о расторжении договора, споры решаются в судебном порядке. Причем инициатором обращения в суд может быть не только арендатор, но и арендодатель, если его права были нарушены.
• Досудебное разбирательство предполагает заключение соглашения между сторонами (арендатором и арендодателем). При этом по гражданским правилам, расторгнутый договор не может быть восстановлен. Если участники изъявят желание вновь оформить аренду земли, то им придется заключить новое арендное соглашение с указанием прав обеих сторон.
• Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора, сторона уведомляет арендодателя о своем решении не позднее, чем за 30 дней с момента расторжения договора. Возникшие издержки или расходы арендодателя должны быть возмещены арендатором в полном объеме.
• На основании ст. 620 ГК РФ, одна из сторон соглашения аренды земельного участка может отказаться от договора в досрочном порядке, даже если стороны не отобразили условия для отказа в письменной форме.
• При расторжении договора, арендатор указывает причины досрочного прекращения. Если расторжение осуществляется без указания причин или причин, не связанных с основаниями расторжения, то договор аренды не может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке.

Таким образом, мы видим, что для расторжения соглашения об аренде земли следует привести основания прекращения аренды земельного участка.

Основания для прекращения договора

Договор аренды может быть расторгнут лишь в том случае, если истёк срок его действия. Все, что касается одностороннего прекращения, трактуется с точки зрения закона – договор аренды является двусторонней сделкой, поэтому закон защищает права обоих участников соглашения, не допуская нарушения прав одной из сторон.

Досрочное расторжения договора аренды земли возможно лишь в случае наступления следующих оснований:

• Заключение мирового соглашения об аннулировании договора – и арендатор, и арендодатель заинтересованы в мирном урегулировании вопроса и не имеют претензий друг к другу (например, арендатор уезжает в другой город, а арендодатель решил заняться строительством на участке).
• Судебное разрешение дела – досрочное расторжение договора сопровождается обращением в суд одной из сторон договора (например, арендатором).
• Расторжение договора аренды земли по основаниям, прописанным в самом договоре – закон не допускает вольных трактовок условий, поэтому арендатор должен учитывать лишь те положения договора, которые четко закреплены в соглашении сторон.

В случае, если одна из сторон изъявила желание расторгнуть договор, а вторая не заинтересована в прекращении – вопрос решается в судебном порядке.

Расторжение договора по инициативе арендатора в суде

Обращение в суд с требованием расторгнуть действующее соглашение об аренде земли – довольно распространенное явление в российском законодательстве. Если инициатором досрочного прекращения выступает арендатор, то он вправе подать в суд по следующим условиям:

1. Арендодатель не передал землю в аренду. Если после подписания соглашения об аренде, одна из сторон не передала земельный участок в пользование другой, то сторона с ущемленными правами обращается в суд для прекращения договора аренды ввиду неисполнения условий договора со стороны арендодателя.

2. Препятствия по осуществлению аренды. Это может выражаться в намеренном воздействии на земельный участок или на арендатора с целью воспрепятствовать аренде земли.

3. Непригодность для эксплуатации. По закону, перед заключением соглашения об аренде, арендодатель обязан сообщить арендатору обо всех особенностях земельного участка, включая возможные дефекты. Если одна из сторон намеренно скрыла эти обстоятельства, а в ходе аренды они дали о себе знать и нанесли ущерб арендатору, то тот вправе подать в суд с требованием на досрочное расторжение договора.

4. Арендодатель не поддерживает состояние земли. В законе прописано, что издержки по уходу за имуществом несет обязанное лицо, т.е. собственник (арендодатель). При отсутствии должных мер в отведенный для этого срок, арендатор имеет право на судебное расторжение договора.

Документы на расторжение арендного договора в одностороннем порядке

Процедура досрочного прекращения договора аренды зафиксирована в ст. 622 ГК РФ. Там же прописан перечень документов на одностороннее расторжение действующего договора.

Расторжение договора аренды земельного участка регистрируется в территориальном органе по месту нахождения надела. Для прекращения соглашения, стороны должны подготовить следующие документы:

• оригиналы и копии соглашения о прекращении аренды (количество экземпляров определяется количеством участвующих в сделке сторон);
• оригиналы и копии договора аренды, подлежащего расторжению по инициативе арендатора;
• акт приема-передачи (указание земельного объекта, его месторасположения, времени передачи, характера имущества и др.);
• нотариальная доверенность на совершение сделки (если в ней участвует представитель арендатора);
• иные документы на расторжение договора.

После сбора и передачи пакета с документами, уполномоченный орган приступает к процедуре досрочного прекращения соглашения.

Процедура расторжения договора аренды

Согласно действующему законодательству, процедура состоит из нескольких этапов:

• Прекращение условий договора аренды земли в связи с истечением срока.
• Составление и подписание соглашения о досрочном расторжении аренды.
• Разрешение вопроса в судебном порядке (расторжение договора аренды по инициативе арендатора).
• Регистрация прекращения договора в Росреестре.

После завершения соглашения об аренде, стороны не вправе осуществлять сделку по аренде участка без заключения нового договора.