Заключение соглашения об изъятии недвижимости

В числе документов, которые оформляются на изымаемые у населения и юридических лиц земельные участки согласно установленному порядку должно быть специальное соглашение. Как и любая сделка по смене права собственности, оно оформляется на бумаге в письменном виде между государством, которое обязуется использовать территории только по целевому назначению и настоящим правообладателем. От лица государства действуют органы местного самоуправления или уполномоченные на то подразделения исполнительной власти. В некоторых случаях изъятие участков земли может происходит по ходатайству хозяйствующих субъектов, - территория, соответственно отходит такой организации.

Земельный кодекс – статья 56, - организации, которые могут выносить ходатайство об изъятии

Законодательство российской федерации предусматривает включение организаций, не относящихся к государственным и муниципальным, в список инициаторов изъятия земельных участков. Среди них следующие:

• Субъекты естественных монополий, указанных в статье 49 ЗК, которые обеспечивают деятельность на изымаемых землях;
• Организации, работающие на основе договоров, заключенных с органами государственной власти или местного самоуправления, а также имеющие лицензии на проведение определенных видов деятельности на земельных участках, подлежащих изъятию у действующих собственников в пользу государства;
• Предприятия, за которыми имеется статус пользователей недрами, имеющих право проведения работ по добыче на участках, которые будут использоваться для дальнейшей разработки.

Проект соглашения об изъятии недвижимости – порядок создания

Первая редакция договора, по которому земли должны отойти в ведение государственных органов, подписывается уполномоченными на то органами исполнительной ветви власти (или органами управления на местах), которые приняли такое решение. Соглашение может быть подписано организацией, которая претендует на изымаемый участок.

Созданный соответствующим органом власти или хозяйствующим субъектом проект соглашения должен быть направлен заказным письмом, доставка которого подтверждается уведомлением о вручении адресату (правообладателю) по одному из следующих адресов:

• Который был указан полноправным владельцем недвижимости, которая планируется к изъятию в соответствии с нормативами Земельного кодекса. Если такой адрес отсутствует в данных государственного реестра, то письмо направляется по месту, которое было указано как юридический реквизит для связи по притязаниям на земельный участок;
• По данным, которые записаны в едином реестре недвижимости и результатов последних сделок с ним государства российского. При отсутствии такового, может быть использована информация, которая хранится в кадастровом регистре;
• Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено после отправки уведомления по местонахождению изымаемого участка.

Пакет документов, который направляется в месте с проектом соглашения об освобождении правообладателя от владения территорией:

• Паспорта государственного кадастра на изымаемые земли по соглашению. В числе документов для подписания и изучения должны быть паспорта на здания и сооружения, которые располагаются на участках, которые планируются к изъятию в пользу государства;
• В пакете должен находиться отчет, свидетельствующий о рыночной стоимостной оценке земельных участков, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат изъятия. Отчет об оценке должен включать данные по расчету размера убытков, которые несет собственник в результате изъятия рассматриваемых земель;
• Расчет рыночной цены земельных участков, которые предлагаются собственнику взамен изымаемых объектов земельного права. Данный документ войдет в состав пакета в случае, если альтернативные территории предусмотрены в тексте соглашения.

Как выявляются лица, являющиеся законными владельцами (правообладателями) изымаемых участков

На практике имеют место случаи, когда в едином государственном реестре отсутствуют сведения о действующих собственниках земельных участков. Это не значит, что территории являются ничейными и их надо оперативно принять на баланс государства. Нормативами действующего законодательства предусматривается регламент выявления действующих собственников наделов, которые планируются к использованию на нужды государства и муниципальных органов. Логика простая: пока не будет найден собственник, который подтвердит свои права на землю, осуществлять в отношении ее юридически значимые действия не представляется возможным.

В этом случае государственный орган не менее, чем за два месяца до того, как принять решение на изъятие участка в свою пользу обязан совершить следующие действия:

• Сформировать и отправить соответствующий запрос в отношении прав на рассматриваемые к изъятию земельные участки и расположенные на них объекты имущества, относимого к разряду недвижимого в архивы и органы местного самоуправления, в ведении которых находятся территории. Запросить сведения можно также у предполагаемых собственников.
• В установленные законодательством сроки государственные и муниципальные органы должны опубликовать список земельных участков, которые подлежат отторжению на основании генеральных планов строительства или международных соглашений в средствах массовой информации. В этом случае используется порядок обнародования, установленный для местности, где располагается участок.
• Если планируется изъятие конкретных территорий, государственный или муниципальный орган обязан обеспечить публикацию на своем сайте информации о предстоящих действиях.
• В числе средств доведения информации находится публикация информации о скором принудительном переходе прав собственности на земельные участки на специальных информационных щитах. Последние размещаются в пределах границ населенного пункта (муниципального образования), где сосредоточены территории.

Заключение соглашения о передаче изымаемой земли в пользу государства

В связи с тем, что владение землей осуществляется на основе законного пользования и ведения, нормативами в области земельного права предусматривается заключение соглашения как альтернатива судебному решению. Как бы ни возмущался собственник земельного надела, изымаемый земельный участок у него заберут на вполне законных основаниях. При этом владельцу предлагаются более или менее приемлемые условия, на которые он может согласиться, приняв условия соглашения, проект которого до него так или иначе будет доведен в установленном порядке. Стоит отметить, что именно в соглашении, которое можно рассматривать как двустороннюю сделку, может быть указано о выделении собственнику альтернативного участка, который бы он мог бы использовать в своих целях. Надел является абсолютно эквивалентным изымаемому участку согласно данным кадастрового реестра.

Правообладатель, который получил соответствующее уведомление об изъятии в виде соглашения, имеет полное право подписать его (выразить согласие) или отказаться от подписания полученного документа. В числе причин отказа могут быть указаны разногласия относительно размера возмещения за полученный ущерб в результате вывода земли из собственности владельца. Разногласия по вопросам стоимости участка или размера возмещения стоит подкрепить результатами независимой экспертной оценки.

Важно: вне зависимости от того, насколько чувствует свои права собственник земельного надела, после его отказа от подписания соглашения, государственный орган инициирует процедуру взыскания участка в свою пользу через суд по прошествии 90 дней. Решение инстанции является предопределенным в случае соблюдения установленной законодательством процедуры. За правообладателем всегда остается право оспорить такое решение.

На практике, бывший собственник передает свои права на участок после получения денежных средств в счет возмещения за принадлежавший ему ранее земельный участок. Соглашение, на основании которого землепользователь может получить расчет, устанавливается законом и используется государством в качестве инструмента досудебного урегулирования земельного спора.