Аренда земельного участка

Предоставление земель в аренду

Аренда земли предполагает временное предоставление ее арендодателем в пользование арендатору за прописанную в договоре аренды оплату. В случае с землей, которая находится в собственности государства или муниципальной собственности, обязательным становится условие о проведении арендатором работ по рекультивации почвы.

Регулируют аренду земли Земельный и Гражданский кодексы, федеральные законы.

Арендодатели могут быть юридическим или физическим лицами, у которых участок находится в собственности, или органом, выступающим от имени государства.

Условия аренды

• Право собственности у арендодателя.
• Предоставление в аренду земельного участка, изъятого из оборота, невозможно.
• Договор аренды земельного участка, оформление которого обязательно для подобных сделок.
• Субъекты, имеющие в собственности здания или сооружения, расположенные на государственной земле, обязаны оформить выкуп или аренду этой земли. При этом, у них есть приоритетное право на заключение договора аренды земельного участка. Он оформляется на период не больше 49 лет.
• Стоимость аренды и порядок ее оплаты в случае частной земли определяется договором. Если это государственная земля, то подобные вопросы регулируются правительством.
• Участки, которые планируется арендовать с целью строительства, могут быть предоставлены в аренду только после проведения торгов. Предоставление происходит на все время, пока идет строительство.
• Существует приоритетное право арендатора на продление срока или на выкуп участка земли по его окончании. Впрочем, выкупить можно в любой момент.
• Арендатор, на продолжении срока договора, оформленного более чем на 5 лет, может перерегистрировать свои права и обязанности на другое лицо, уведомив арендодателя.
• Если в сделке фигурирует в качестве одного из участников юридическое лицо и/или продолжительность действия договора больше, чем один календарный год, то договор аренды должен пройти процедуру государственной регистрации.

Цель аренды земельного участка

Участки, форма собственности на которые определена как государственная, арендуются только с определенной целью. Ей может являться:

• Аренда земельного участка под строительство (земля предоставляется на весь срок строительства);
• Ведение сельскохозяйственных работ;
• Дачное хозяйство и прочие.

Запрещена самостоятельная замена арендатором цели использования.

Форма договора аренды земельного участка

Для земель муниципальной собственности форма неизменна.

Договор аренды земельного участка содержит подробное описание земельного участка, обязательно указание кадастровой информации, координат, границ. К договору непременно прикладывается кадастровый план и паспорт. Отсутствие обязательных реквизитов и сведений ведет к тому, что договор может быть признан незаключенным. Условия договора аренды земельного участка не могут меняться арендодателем без ведома арендатора.

Срок договора, превышающий один год и наличие среди участников хотя бы одного, являющегося юридическим лицом, требует оформления процедуры государственной регистрации договора в Росреестре.

Основания прекращения аренды земельного участка

Прекращение аренды земельного участка может происходить при наличии таких причин, как:

• Завершение срока аренды;
• Расторжение договора аренды земельного участка, инициированное одним из участников;
• Признание недействительным договора;
• Выкуп земли арендатором.

Расторжение договора, инициированное арендодателем, может быть осуществлено в отношении договоров, срок которых составляет больше пяти лет, на следующих основаниях:

• Повторяющееся и заметное несоблюдение условий договора:
• Отсутствие перечисления арендной платы за два периода;
• Использование земли не по назначению, определенному договором;
• Неиспользование земли по назначению на протяжении трехгодичного срока, за исключением указанных в кодексе уважительных причин, таких как форс-мажор (не стоит путать с предыдущим пунктом. В этом случае наказывается бездействие, а там – нарушающее условие договора действие).
• Негативное влияние деятельности арендатора на состояние почвы, недр, ресурсов;
• Не исправленное правонарушение, повлекшее загрязнение природы или почвы.

Признание договора недействительным происходит при недееспособности лица, подписавшего его, отсутствии необходимых реквизитов и прочих условиях.

Только суд имеет право признать договор расторгнутым или недействительным, незаключенным в связи с нарушением земельного законодательства и условий договора.

Торги по аренде земли

В случае, если арендатор хочет организовать на участке строительство, он направляет в муниципальный орган, занимающийся землей, соответствующее заявление о желании взять землю в аренду на период больше пяти лет. Орган публикует информацию об инициировании торгов. Желающие принять участие присылают свои заявления и документы, подтверждающие право претендовать на роль арендатора. Если предложения от других заявителей поступают, орган выбирает наиболее подходящего арендатора (предложившего большую стоимость аренды или иное). Если предложений не поступает, торги признаются несостоявшимися, и государственный орган принимает положительное или отрицательное решение по первому заявлению без торгов.

Если торги, или аукцион, были проведены, и арендатор был выбран, о чем сообщается в специальном протоколе, то в течение срока, не превышающего пяти дней после оформления протокола, заключается договор аренды, который должен быть зарегистрирован Росреестром.

Передача прав аренды земельного участка

Арендатор имеет возможность переоформить свои права на другое лицо в полном объеме без разрешения арендодателя, но с обязанностью уведомить его о намерении совершить подобную сделку. Также можно заложить свои арендные права или использовать их как вклада в уставной капитал какой-либо организации. Если передача прав происходит посредством переуступки, то заключенный договор также проходит регистрацию в Росреестре, если был зарегистрирован первоначальный, заключенный с арендодателем. Переуступка – понятие, означающее передачу в полном объеме всех прав от одного арендатора другому. Срок предоставления прав ограничен сроком первоначального договора аренды.

Если арендатор получил право заключить договор в результате несостоявшегося аукциона (будучи единственным заявителем), оформить свои права на другого будет невозможно.

Государственная регистрация договора аренды

Для регистрации договора собирают документы, подтверждающие факт его заключения, оплачивают госпошлину в размере, регулируемом законодательством.

Необходимые для регистрации документы:

• Квитанция, подтверждающая, что госпошлина оплачена;
• Документы, подтверждающие личности граждан, являющихся сторонами договора или представителями (в этом случае нужна нотариальная доверенность), уставные документы сторон – юридических лиц;
• Договор аренды на землю;
• Документ, в котором подтверждено разрешение госоргана на аренду или свидетельство о собственности частного арендодателя;
• Кадастровый паспорт;
• Документы, оформляющие и содержащие сведения о постройках, если таковые присутствуют на территории.

В случае, если в договор не зарегистрируют по какой-либо причине, то он считается незаключенным до принятия положительного решения.

Расчет стоимости аренды земельного участка

Стоимость аренды может быть рассчитана различными способами. На территории, относящиеся к государственной собственности, определение стоимости органами, ответственными за передачу прав аренды, происходит согласно следующим вариантам:

• Исходя из рыночной стоимости;
• Исходя из результатов проведенных торгов;
• В соответствии с кадастровой стоимостью;
• Руководствуясь рекомендациями Минэкономразвития.

В случае передачи права аренды без торгов, расчет аренды осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли.

Также государственные органы устанавливают сроки уплаты и порядок расчетов по аренде земли.

В случае с землей, находящейся в частной собственности, эти моменты прописываются в договоре аренды.