Объединение специализированных юристов
по земельным вопросам
Закон позволяет в определенных им случаях изъять земельный надел у собственника. К числу таких ситуаций относится, к примеру, надобность построить на месте нахождения земли линии электропередач. Государство в этой ситуации обязуется возместить владельцу цену земли (рыночную), упущенную выгоду и убытки. В настоящее время законодательство, регулирующее вопросы изъятия земельных наделов, обновилось. В частности, в 2014 году был принят ФЗ-499, на основе которого была внесена новая информация в ЗК РФ (глава VII.1).
Принятию закона предшествовал имеющийся анализ по изъятию земельных наделов при массовом строительстве Новой Москвы, кроме того, организационных мероприятий при проведении Олимпиады в Сочи. В целях строительства этих масштабных проектов были приняты некоторые нормативные акты, устанавливающие механизм изъятия земельных наделов в упрощенном порядке. Накопившийся опыт и знания были внесены в ФЗ-499.
По основаниям изъятия разночтения между старым и обновленным законодательством отсутствуют. Решение о том, чтобы изъять участок, принимается на уровне органов исполнительной ветви власти федерального значения, аналогичная компетенция имеется и у региональной власти. Единственное новшество, которое было подготовлено законом, это то, что не только инициатива вышеперечисленных органов может являться основанием к изъятию. Были добавлены нормы, согласно которым ходатайство субъектов естественных монополий, прочих юридических лиц, пользователей недрами может явиться основанием к изъятию.
Об этом говорит ст. 56.3, п. 4 ЗК РФ. Организация, подавшая ходатайство об изъятии (перечень организаций устанавливается высшим органом исполнительной ветви власти), обязана взять на себя все затраты, связанные с осуществлением кадастровых работ, а также по выплате собственникам финансовых возмещений. Правообладатели изымаемой недвижимости должны полностью получить финансовое удовлетворение от сложившейся ситуации.
ВАЖНО: Законодатель считает, что это положение позволит сэкономить средства из бюджета. Вместе с тем, нельзя не сказать об опасениях, которое вызвало это положение. Нововведение, по их мнению, может привести к дисбалансу интересов физических лиц в сторону компаний, занимающих лидирующее положение на рынке, желающих приобрести в собственность участки граждан. Таким образом, могут быть ущемлены интересы владельцев земли. И это мнение имеет право на существование, так как основания отказа в ходатайстве организации носят, скорее, характер формальности. Например, это отсутствие межевого плана участка, либо обращение к органу, неуполномоченному рассматривать подобные дела. Дополнительно, следует отметить, что перечень этих оснований носит закрытый характер.
Для того чтобы изъять участок земли, необходимо согласие правообладателей изымаемой недвижимости. Для этого их необходимо выявить и подготовить к процессу, это обязанность уполномоченного органа. Орган обязан направить в Росреестр запрос. Если запрос не дает положительных результатов и собственники участка остаются неизвестными, то на помощь приходят архивы федерального назначения, а также принадлежащие местной администрации. Их исследование также выступает обязанностью госоргана. Кроме того, разыскивается собственник земли посредством размещения на официальном веб-ресурсе и на стендах городского назначения информации не менее чем за 2 месяца до решения об изъятии: это тоже входит в обязанность госоргана.
ВАЖНО: Следует отметить, что закон не определяет последствия игнорирования уполномоченным органом обязанности по запросам в розыске владельцев изымаемых участков земли. По мнению экспертов, к данной ситуации будет применимо правило, согласно которому собственники земли, не выявленные до момента ее изъятия, в дальнейшем смогут потребовать компенсации за участок за счет средств из казны или из финансов организации, которой была передана от собственника земля.
В случае невозможности выявления владельца земельного участка, государственный орган может обратиться в суд. Предмет заявления - это признанием правомочия собственника за РФ и ее регионами.
После выявления граждан, имеющих правомочие на участок, государственный орган должен принять решение. Наличие споров о границах земельных участков, подлежащих изъятию не должно быть. Изымается участок, относящийся к гражданину с определенными границами, не нарушающими права иных лиц. С этой целью в решении фиксируются изымаемые земельные участки, находящиеся на их территории объекты недвижимого имущества, документация, на основании которой происходит процедура изъятия. Если решение принимается по просьбе юридического лица, нужно его указать.
В срок – 10 дней после принятия решения государственный орган обязан оповестить заинтересованных лиц о том, что происходит. Это осуществляется при размещении этой информации на официальном веб-ресурсе. А также в газетах, путем направления копии в Росреестр, владельцам участков. Кроме того, оповещается юридическое лицо, подавшее просьбу об изъятии. Собственник земельного участка считается оповещенным о принятом решении со дня получения его копии. Решение об изъятии может быть обжаловано в судебном органе.
На финансовое возмещение при изъятии земельных участков вправе рассчитывать только их владельцы, а также и арендаторы, лица, использующие наделы в режиме бессрочного пользования или наследуемого владения (ст. 56.8, п. 3 ЗК РФ). Выкупная стоимость земельного надела назначается по итогам проведенной оценки, на основании 135-ФЗ. Это обязанность тех, кто выкупает землю. Возмещение должно быть выдано не только по рыночной цене земельного надела, а также по убыткам и упущенной выгоде. Если одновременно с изъятием земель происходит изъятие недвижимости, находящейся на участке, в стоимость изъятия включается рыночная цена этих объектов.
В процессе определения стоимости возмещения не учитываются объекты недвижимости и их улучшения (неотделимые), находящиеся на изымаемой земле и построенные не по правилам разрешенного использования или вопреки положениям договора. Дополнительно, стоимость объектов, возведение которых происходило после оповещения об изъятии, также не возмещается. Об этом говорит ст. 56.8, п. 6 ЗК РФ, устанавливающая обязанность такого возмещения.
Соглашение об изъятии земли подписывается между ее собственником и уполномоченным органом. Образец соглашения предоставляет инициатор изъятия. После подписи собственник направляет соглашение в уполномоченный орган. Это происходит в случае, если заключение соглашения проходит без спора между сторонами.
Если гражданин не согласен с соглашением, он имеет право отказаться от подписания, предоставив свои предложения альтернативного характера. Если собственник недвижимости не ратифицирует соглашение в течение 90 дней со дня получения, орган или юридическое лицо могут обратиться в судебный орган с заявлением об изъятии земли в принудительном порядке. Суд выносит по содержанию соглашения решение.