Права арендатора земельного участка

Аренда согласно нормативам Земельного кодекса, является средством извлечения владельцем прибыли от надела, находящегося в собственности. Предоставление земли как субъекта вещного права в пользование за определенное денежное вознаграждение активно используется в условиях существующих рыночных отношений. Права арендатора, как эксплуататора земельного участка, прежде всего, будут вытекать из условий подписанного соглашения. Вместе с тем, пределы его полномочий в отношении использования земли как ресурса, опять же будут ограничиваться действующим законодательством.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Арендодателями земельных участков могут выступать собственники (частные лица или негосударственные коммерческие организации). В качестве владельцев территорий, относимых к государственным, выступают уполномоченные органы. Гражданский кодекс допускает возможность возникновения субаренды – взятие земельного участка в аренду у лица, который пользуется им на праве аренды, на основании аналогичного договора.

Важным условием возникновения пользования земельным участком за плату является предоставление такой возможности именно собственником (Земельный кодекс, статья 22). В отношении территорий, отнесенных к фонду изъятых из оборота земель, права и обязанности арендатора устанавливаются решением соответствующих органов власти на основании Федеральных законов. Обстоятельства для выдачи таких участков в аренду должны быть исключительными.

Одним из существенных условий подготовки договора предоставления земельных участков в пользование за плату является размер денежного вознаграждения, которое будет получать собственник. Установление публичного сервитута в отношении государственных земель должно быть согласовано с местным административным образованием. После того, как договор аренды считается заключенным, изменений его условий или введения дополнительных ограничений на использование земельного надела без согласия арендатора не допускается.

Права и обязанности землепользователей в период действия договора аренды

Эксплуататорами территорий, находящихся на территории РФ, могут являться частные лица, предприятия и организации, зарегистрированные в России. В некоторых случая пользование землей разрешается лицам без гражданства и иностранным гражданам. Статьей 22 Земельного кодекса устанавливаются полномочия арендаторов, которые они получают от владельцев участка после подписания договора платного пользования (аренды):

• Обладают возможностью передачи обязанностей и прав на земельный участок третьим лицам в качестве залога, обеспечивающего выполнение определенных обязательств, взноса в капитал предприятия или пая (доли участия) в кооперативное сообщество;
• На основании заключенного договора аренды арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду, то есть сдавать его кому-то еще.

Все манипуляции, которые может выполнять пользователь территории, по общему правилу не должны согласовываться с собственником. При этом публичный сервитут устанавливается при обязательном уведомлении основного владельца. Согласно нормативным документам первый арендатор имеет право перекладывать ответственность по договору платного пользования на нового эксплуататора.

Права и обязанности арендаторов государственных земельных участков

Решение о выделении в платное пользование земель государственного или муниципального ведения частным лицам или организациям может быть принято по следующим основаниям:

• На земельном участке располагается недвижимое имущество (постройки), принадлежащие юридическим или физическим лицам, которые являются соискателями на взятие территории в аренду. Указанные субъекты правоотношений по каким-либо не желают (не имеют возможности) приобрести надел. Оформление передачи земельных участков на правах аренды согласно правовым документам (Кодексу) может осуществляться на срок до 49 лет. Наличие зарегистрированного договора аренды не исключает возможность в дальнейшем приобретения участка в собственность;
• Права и обязанности землевладельцев государственных и муниципальных территорий позволяют передавать земельные участки под строительство объектов на все время исполнения проекта. В числе событий, предшествующих решению о выделении таких участков, обязательное проведение аукциона. Результаты торгов оформляются правовым актом – протоколом. После этого победитель аукциона получает гарантию того, что с ним в течение 5 дней будет заключен договор аренды участка.

Важно: правовой режим платного пользования территориями, находящими в государственном ведении, подразумевает возможность дальнейшей передачи в аренду третьим лицам неиспользуемой по заявленному назначению территории. При этом основной арендатор должен иметь на руках договор аренды, заключенный на срок не менее 5 лет.

Основания расторжения договора аренды муниципальных земельных участков

Контракты, предметом которых является платное пользование государственных земель, могут быть расторгнуты ранее срока, на который они были заключены.  С такой инициативой обычно выступают административные органы при выявлении серьезных нарушений порядка пользования землей. Права и обязанности землевладельцев в этом случае могут быть утверждены на основании решений судов по территориальной принадлежности.

Среди других оснований, по которым договоры аренды могут прекратить свое действие, - выкуп в установленном порядке права аренды земельных участков. Проведение процедуры возможно без торгов, стоимость выкупа фиксируется соответствующим нормативным актом. Покупка права аренды возможна случае, если государственные и муниципальные органы курируют большой проект капитального строительства и уже купили соседние территории по площади не менее, чем 30 процентов рассматриваемого участка.

Общие случаи прекращения договоров аренды:

• Прекращение срока действия контракта (одно из существенных положений договора);
• Право прекратить заключенный договора аренды имеют обе стороны правоотношений. Если инициатива исходит только от одной стороны, доводы должны быть вескими (например, решение суда). Если арендодатель и арендатор приходят к соглашению (оформленном в письменном виде), контракт будет считаться расторгнутым по инициативе обеих сторон;
• Одна из сторон нарушила условия договора, инициатива прекращения отношений исходит от другого участника;
• Выявлены факты использования земельного участка не по целевому назначению;
• Территория оказалась непригодной для использования по планируемому назначению.

Особенности субаренды (передачи права платного пользования третьим лицам)

Защита прав землевладельцев землепользователей, установленная действующими нормативно-правовыми актами, никак не умаляет права и обязанности участников сделки в случае перехода полномочий к третьим лицам.

Ситуация, когда победитель тендера готов уступить право аренды другому лицу. Такие случаи имеют место, когда организация в силу определенных обстоятельств не может принимать участие в торгах. В любом случае, передача права платного использования земельного участка основывается на товарно-денежных отношениях. Договор субаренды содержит установленное вознаграждение за эксплуатацию участка. Как правило, цена аренды для потенциального арендатора оказывается выше стартовой цены аукциона.

Если торги были признаны несостоявшимися по причине недостаточного количества участников (менее двух), то единственный арендатор (победитель) сохраняется за собой право заключить контракт с государственным органом на платное пользование земельным участком. На это у него есть 10 дней, причем переуступить право аренды он уже не может.

Аренда государственных земельных участков – акт публичный

В соответствии с Федеральным законом 1997 года 122, аренда участка, равно как и другие виды сделок с недвижимым имуществом, должна быть отражена в едином реестре. После того, как была сделана запись, новый пользователь земли получает свидетельство временного (бессрочного) перехода прав пользования земельным наделом. Удаление записи возможно только при представлении документов, подтверждающих окончание аренды.