Прекращение прав на земельные участки

Прекращение права собственности на земельный участок представлено совокупностью действий собственников и органов власти, которые связаны с утратой прав собственности на конкретный участок. Можно выделить два основных варианта прекращения прав собственности – добровольно и в принудительном одностороннем порядке. Какие существуют основания прекращения права собственности на земельный участок?

Добровольное прекращение права на участок

Право собственности может прекратиться добровольно, если наступают следующие ситуации:

• Добровольный отказ от права собственности;
• Отчуждение участка при совершении сделки – мены, дарения или купли-продажи;
• Юридическое лицо ликвидируется добровольно.

Утрата прав физических лиц на землю возможна при объективных причинах, которые не зависят от желания владельца. Это возможно при юридическом прекращении существования участка. Но в этом случае участок может продолжать существовать уже в новом качестве, о чем получается соответственное уведомление. А земельный участок, безвозмездно передаваемый из федеральной собственности во владение третьих лиц, должен соответствующим образом оформляться.

Можно назвать пример, когда права пользования лишились многие собственники. Это случилось, когда река Волга размыла крупный остров Сарпинский. В течение 5 лет вода уничтожила 62 метра суши, в результате чего права пользования лишились собственники садоводческих кооперативов. В результате произошла смена владельцев в одностороннем и автоматическом порядке, ведь категория земель изменилась с земель населенных пунктов на водный фонд. А это привело к тому, что права граждан прекратились, о чем они получили соответствующее уведомление.

При наличии договора аренды, вторая сторона получает уведомление о его расторжении. В течение установленного периода у арендатора прекращаются права пользования. Это касается и тех, кто пользуется участком на праве бессрочного пользования. Решение о расторжении принимается по обоюдному соглашению. Но при принудительном расторжении государственный орган направляет уведомление.

Принудительное прекращение прав на землю

Принудительное прекращение права собственности на землю возможно в одностороннем порядке. Выделяют 4 группы оснований:

• Орган власти изымает земельные участки у юридических или физических лиц в одностороннем порядке, так как это необходимо для муниципальных или государственных нужд. Также возможна реквизиция.
• Орган власти изымает участок у лиц, которые грубо нарушают земельное законодательство. Это изъятие осуществляется в одностороннем порядке. К этой категории относится неиспользование участка земли по его основному назначению хотя бы на протяжении 3-х лет. Под эту же категорию подпадает использование участка так, что это приводит к существенному ухудшению экологической обстановки. Но заблаговременно направляется соответствующее уведомление.
• Орган власти изымает участок принудительно, когда у гражданина не может быть права владения согласно закону. Такая ситуация может возникнуть, если участок земли в приграничной полосе переходит к иностранцу в одностороннем порядке наследования, его отчуждают.
• Обращение взыскания по ипотечному кредиту, когда в качестве залога выступает участок. Если оплата не производится в течение длительного времени, банк имеет право реализовать такое имущество в пользу третьих лиц. Данные действия осуществляются в одностороннем порядке, но по решению суда.

Особое место занимает банкротство физических или юридических лиц, когда право на землю прекращается в одностороннем и принудительном порядке государственным органом. Если речь идет о фермерском хозяйстве, назначают арбитражного управляющего. У него появляется обязанность выставить имущество на продажу и назначить торги.

При этом преимущественное право возникает у лиц, которые занимаются выращиванием и изготовлением сельскохозяйственных продуктов. Такие же правила распространяются и на участки, которыми владеют сельскохозяйственные организации. Таким образом, эти земли передаются только тем, кто может обеспечить их правильное использование.

Основания для прекращения прав собственности

Согласно земельному законодательству, в следующих случаях может прекращаться право собственности на землю:

• В процессе отчуждения земли правообладателя в пользу других лиц;
• При запуске принудительной процедуры изъятия участка земли в одностороннем порядке, установленном гражданским кодексом;
• Если правообладатель отказывается от прав пользования участком.

Зачастую право собственности передается добровольно на основе договора купли-продажи, дарения или мены. При заключении подобного договора, могут прекращаться отношения аренды в одностороннем порядке.

Добровольный отказ от прав регулируется ст. 53 ЗК и ст. 236 ГК. У физических и юридических лиц есть возможность отказаться от бессрочного пользования участком. При этом в регистрирующий орган подается уведомление об этом. Право собственности прекращается на основе документов и соответствующего договора с даты, когда было зарегистрировано соответствующее решение.

Если говорить о принудительном прекращении владения участком или права бессрочного пользования, все действия регулируются п. 2 с. 235 Гражданского кодекса. Для арендатора готовится соответствующее уведомление. К принудительным основаниям можно отнести следующие ситуации:

• Обращается взыскание на имущество на имеющееся имущество;
• Имущество отчуждается, так как оно не может принадлежать данному лицу;
• Участок изымается государственным органом для муниципальных и государственных нужд;
• Земельный участок изымается, если нарушается с нарушением законодательства;
• Осуществляется конфискацией или реквизицией;
• Осуществляется национализация.

Если участок изымается государственном органом, у арендатора прекращаются права ограниченного или бессрочного пользования. Это относится и тех лиц, когда речь шла о составлении договора аренды.

Прекращение договора аренды

Согласно ст. 610 гражданского кодекса РФ, если условиями договора не определяется период аренды, возникает основание для бессрочного распоряжения участком. При этом можно отказаться от продолжения договорных обязательств. Но в этом случае вторая сторона должна получить соответствующее уведомление за три месяца. Но условия договора могут содержать другие сроки на уведомление.

Согласно ст. 613 гражданского кодекса, неисполнение обязанности по предупреждению арендатора о правах других людей приводит к тому, что появляется право о расторжении без убытков или снижении арендной платы. При расторжении договора арендатор должен вернуть участок в том состоянии, в котором он был получен. При этом может быть нормальный износ или то состояние, которое допускает соглашение пользования участком.

Если же арендатор не хочет прекращать пользоваться участком в установленный срок, у арендодателя появляется право требования внесения платежей за время просрочки. Если же она не покрывает убытков, появляется право требования возмещения в одностороннем порядке. При этом он должен направить соответствующее уведомление.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса, арендодатель может принять решение о досрочном расторжении обязательств в следующих ситуациях:

• Арендатор пользуется участком с нарушением условий договора;
• Участок используется с существенными нарушениями;
• Качество земель существенно ухудшилось;
• Арендная плата не вносилась своевременно более двух раз.

Решение о расторжении бессрочного соглашения может приниматься по договору аренды, если его условия существенно и систематически нарушаются. Существенным нарушением становятся действия, которые приносят ущерб другой стороне. Поэтому и важно, чтобы в договор включались пункты о моментах, когда может идти речь о расторжении бессрочного договора. Дополнительное уведомление в этой ситуации не требуется.

Таким образом, прекращение прав на земельные участки возможно в различных ситуациях. Речь может идти и о расторжении бессрочного соглашения, и о расторжении обычного срочного соглашения. Но у государственного органа есть возможность прекратить права собственников при острой необходимости.