Размер арендной платы земельного участка

Земельным кодексом РФ определены основные формы платы за землю в виде земельного налога и арендной платы.

Размер платы за землю основывается на его стоимости, определяемой путем проведения оценки, результаты которой зависят от кадастровой, рыночной или нормативной цены.

По итогам оценочных мероприятий выводится стоимостная база, на основе которой устанавливается размер земельного налога, арендной платы, выкупной и залоговой цены при заключении сделок.

Арендная плата по договорам, заключаемых гражданами и юридическими лицами

Арендная плата взимается с лица, который пользуется земельным участком по договору аренды. Размер арендных платежей за земельные участки, находящихся в частном владении зависит от воли сторон и определяется по условиям соглашения.

Гражданским кодексом РФ арендная плата предусмотрена в виде:

• денежных платежей, выраженных в твердой сумме, оплачиваемых периодически или единовременно;
• доли от продукции, плодов и доходов, вырученных от использования имущества;
• оказания арендатором встречных услуг;
• возмещения расходов на улучшение арендованного имущества.

Факторами, влияющими на стоимость арендных платежей, являются состояние земельного участка, его удаленность от населенных пунктов, дорог, наличие обременений, вид разрешенного землепользования, целевой характер назначения земли.

В зависимости от срока договора аренды может варьировать и цена платы за нее, если сделка является долгосрочной и сулит собственнику постоянный источник дохода, то цена может быть значительно снижена.

Арендная плата за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации

Предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации является источником пополнения доходной части бюджета страны. Сделки с федеральной землей составляют значительную часть имущественного оборота. Поэтому размер арендной платы является одним из факторов ее  рационального использования.

Принципы определения и расчета арендной платы за землю, выступающую собственностью РФ установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Ранее, указанное постановление имело обязательный характер при расчете арендных платежей за пользование земельными участками, принадлежащими субъектам Федерации и муниципалитетам.

С 13 мая 2015 года произошло изменение судебной практики по вопросу определения размера арендной платы за земельные участки. В соответствии с  правовой позицией Верховного суда РФ Постановление Правительства № 582, может применяться исключительно к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации и неприменимы к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

В качестве пояснения необходимо указать, что в России существует государственная форма собственности двух видов: федеральная и входящая в состав владения субъекта федерации.

Порядок расчета арендной платы за пользование имуществом РФ зиждется на следующих принципах:

• предсказуемость, что означает ее зависимость только от законных факторов, без влияния действий третьих лиц;
• простота ее расчета, позволяющая арендаторам и иным заинтересованным лицам проследить порядок ее формирования;
• недопущение ухудшения финансовой стабильности землепользователей, оформивших ее в собственность. Проще говоря, провозглашается равенство арендных платежей и земельного налога, который уплачивается только собственниками земельных участков;
• поддержка социально значимых видов деятельности посредством дифференцированного подхода в установления размера арендной платы;
• равенство арендаторов, запрет каких-либо предпочтений в адрес отдельных лиц.

Стоимость арендной платы рассчитывается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, выступающих в качестве собственника от имени государства.  Способы определения размера платежей зависят от:

• кадастровой стоимости земельных участков;
• результатов торгов, по итогам проведения которых, за основу может быть принята наибольшая величина, предложенная участниками;
• методических указаний по ее расчету и ставок, утвержденных Министерством экономического развития РФ;
• рыночной стоимости, по результатам независимой оценочной экспертизы.

Арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в процентах ─ от 0,01 до 2%.  Применяя различные процентные коэффициенты можно устанавливать различные размеры платы для определенных категорий населения, в том числе и льготные тарифы.

В большинстве случае право аренды государственной земли РФ предоставляется по итогам открытых торгов. Суть проводимых аукционов состоит в том, что победитель выявляется по критерию наиболее высокой цены предложенной участниками. Конечное предложение закладывается в основу арендной платы и включается в условия договора.

Ставки арендной платы, рекомендованные Минэкономики учитываются при передаче в аренду участков, предназначенных для размещения объектов инженерной инфраструктуры, транспортных и спортивных объектов сооружений и т. д.

Арендные платежи за арендованное имущество могут зависеть от рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При таких обстоятельствах плата рассчитывается путем умножения величины рыночной стоимости на ключевую ставку ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Арендная плата за земельные участки, входящие в состав муниципальных и государственных земель

Не смотря на изменение судебной практики, в соответствии с которой Постановление Правительства РФ № 582 отнесено к регулированию правоотношений по аренде земли, являющейся федеральной собственностью, субъекты России и муниципалитеты придерживаются основных принципов, установленных указанным нормативным актом.

Передача в аренду муниципальных земель имеет свои особенности и основывается на местных законодательных актах или постановлениях органов местного самоуправления.

Расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости земли и если право аренды разыгрывается на торгах, то по результатам таких торгов и определенной на них цены.

Определяющими факторами являются коэффициенты, которые применяются в зависимости от категории земель, вида разрешенного пользования и целевого назначения земли.

Анализ размеров арендной платы по разным субъектам позволяет сделать вывод, что самые низкие ставки применяются для земельных участков:

• сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства;
• при предоставлении земельных участков для размещения спортивных объектов;
• Далее по мере возрастания арендной платы следуют:
• для индивидуально-жилищного строительства;
• для размещения энергетических объектов;
• при предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов;
• для ведения работ по недропользованию;
• для размещения полигонов в целях захоронения твердых бытовых отходов.

Порядок изменения арендной платы

Постановление Правительства № 582, которое берется за основу как государством по вопросам регулирования порядка определения размера арендной платы земель РФ, так и субъектами федерации и муниципалитетами разрешает их менять в одностороннем порядке, путем внесения поправок в договор аренды.

Периодичность изменений устанавливается один раз в год на размер уровня инфляции, установленного при принятии бюджета на очередной год.

Если арендные платежи рассчитаны на основании кадастровой оценки, то она может меняться раз в год в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости. Перерасчет производиться по состоянию на 1 января текущего года, следующего за тем, в котором произошли изменения. При таких обстоятельствах процессы инфляции не могут влиять на размеры платежей.

Такой же порядок предусмотрен при изменении рыночной стоимости земли, которая была положена в основу арендной платы. Один раз в год при увеличении или уменьшении рыночной цены платежи могут индексироваться

При заключении договоров аренды земли, предварительно необходимо изучить нормативы расчетов арендной платы за арендованное имущество, что бы не переплачивать и допускать нарушений своих прав