Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность на земельный участок – это формирование имущества на основе долей не одного, а сразу нескольких собственников. Субъекты наделяются абсолютно равными правами по осуществлению своей деятельности.

Также следует отметить аренду земли по договору о сервитуте. Заинтересованное лицо должно написать заявление о заключении соглашения об установлении сервитута, после чего земля перейдет на нужды арендатора в соответствии с действующим договором.

Распоряжение землей при общей долевой собственности

Общая собственность на земельный участок находится в руках собственников, каждый из которых в равной мере владеет определенной долей. Но владеть, не значит распоряжаться – соответственно вопросы о распоряжении общей собственностью решаются на совете собственников.  

Правовые особенности общей долевой собственности на землю:

• Исходя из коллективного управления земельной территорией, собственники надела несут права и обязанности согласно своим долям. Условия прописываются в договоре на общую долевую собственность. Например, устанавливается, что собственники обязаны уплачивать налог на землю или получать прибыль с участка в соответствии со своими долями.
• Все участники несут коллективную ответственность за распоряжение общей собственностью. Если один из владельцев решит возвести здание и использовать для этого часть земли по договору, то остальные собственники не вправе чинить препятствия.
• На основании ст. 246 Гражданского кодекса РФ, собственники имеют право на отчуждение полагающегося им земельного участка. Продавец обязан оповестить о выходе из долевой собственности остальных участников.

Владелец доли из общей собственности на землю может отдать участок в аренду или заключить договор сервитута.

Общая долевая собственность на землю под домом

Данный вид собственности на землю несколько отличается от земель, подлежащих сельскохозяйственной обработке. Неудивительно, что такое различие порождает множество споров и судебных разбирательств.

Исходя из правовых условий, жители зданий имеют преимущественные притязания и на земельный участок под многоквартирным домом. Иными словами, благоустроенный комплекс в границах дома относится к общей долевой собственности его жильцов. Об этом прописано в п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Пример: Если муниципалитет или частный предприниматель захочет открыть на придомовой территории продуктовый магазин, гаражный блок или иное здание, инициатор обязан испросить согласие всех жильцов многоквартирного дома. По закону, если получен отказ на строительство, то заинтересованное лицо не вправе осуществлять самовольную постройку.

Таким образом, владение недвижимостью по праву общей долевой собственности не обходится без четкого определения границ придомовой территории. Во избежание незаконных застроек, правообладатели должны позаботиться о документированном оформлении прав на землю.

Правовые особенности на общую долевую собственность земли под домом

Прежде чем приступать к разбору земельных прав, следует заметить, что участок под зданием (если речь идет о многоквартирном доме) подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, оформленная в ЕГРП придомовая земля, порождает следующие условия:

• основываясь на ст. 16 ФЗ №189, участки, зарегистрированные в ГКН включаются в общую долевую собственность в органах ЕГРП;
• незарегистрированные в ГКН участки подлежат оформлению, согласно положениям ЖК РФ, путем написания заявления от лица правообладателя.

Еще одним важным фактором регистрации права на общую долевую собственность земли выступает непосредственная покупка квартиры или аренда помещения в многоквартирном доме. Подобный принцип получил название правоустанавливающего и распространяется на права прилегающей к дому территории.

Распоряжение общей долевой собственностью имеет следующие правовые особенности:

• Владельцы помещений в здании вправе отстаивать земельные права на территорию вокруг дома.
• Для вступления права в силу закона, следует произвести кадастровое оформление участка в общую долевую собственность жильцов.
• Наконец, земельный участок подлежит выделу или отчуждению только в случае продажи помещения в многоквартирном доме.

Итак, мы видим, что общедомовая собственность находится в ведении всех жильцов и нуждается в обязательной регистрации в Росреестре.

Понятие и особенности сервитута

Юридическая практика знает немало случаев использования аренды вместо сервитута и наоборот. На самом же деле данные понятия сильно отличаются, в частности, в разделе, посвященному землепользованию.

Сервитут – это ограниченное пользование участком земли другим лицом, основанное на необходимости осуществления хозяйственных нужд (прокладка водоснабжения, электрических сетей и т.д.) и предусматривающее заключение договора о сервитуте.  

В отличие от аренды земельного участка, сервитут может заключаться в принудительной форме, когда того требуют обстоятельства. Согласно правилам сервитута, арендатор не вправе извлекать прибыль, а также ограничен в пользовании земельным участком.

Субъектами сервитута (аренды) выступают:

• Муниципальные органы, физические и юридические лица – арендаторы.
• Распорядитель земельного участка – владелец недвижимости (например, жильцы жилого здания).

Срок договора по сервитуту не имеет ограничений во времени, поскольку длительность регулируется нормами законодательства. Аренда по ограниченному пользованию предусматривает плату за эксплуатацию земли.

В нашей стране действуют два вида сервитута:

• Публичный. Проводится путем общественных слушаний в муниципальных округах. Основанием для проведения выступают федеральные, местные или частные хозяйственные нужды.
• Частный. Поводом к осуществлению является заключение соглашения о сервитуте на землю. Ограниченная в пользовании аренда также распространяется и на объекты недвижимости.

Соглашение об установлении сервитута на землю

Договор сервитута на земельный участок – это юридический документ, заключаемый между пользователем земли и владельцем участка.

Соглашение регистрируется в Росреестре по месту нахождения земельного массива. Сразу же после вступления в силу, стороны договора наделяются новыми правами и обязанностями.

В соглашении отображается следующая информация:

• ФИО и другие контактные данные сторон;
• сведения о земельном участке (части жилого здания), передающемуся в распоряжение арендатора по договору сервитута;
• границы участка (по межеванию и геодезии);
• срок действия договора (по закону);
• взимаемая с арендатора сумма за пользование землей;
• права и обязанности участников сделки;
• перечень прилагаемых к соглашению документов и иные сведения.

Документы направляются в Росреестр. Соглашение вступает в законную силу с момента его регистрации уполномоченным земельным органом.